多地開啟二手房價格管控 哪些城市面臨調控加碼？

在深圳二手房參考價的調控威力顯現之后，今年7月，寧波、成都、西安等多地加入二手房價管控的行列，上海也提出二手房掛牌價核驗。隨著二手房參考價格的相關政策在各地密集發布，預示著柳州新房市調控正在轉向柳州二手房市場。

在業內人士看來，一二線城市的二手房已成為市場的主導力量，調控二手房價格更有利于市場穩定。此外，一二手房價格倒掛助長投機炒作，如果二手房價控制不住，新房的價格也很難管控。因此，預計未來會有更多的城市加碼二手房價格管控，而且或在二手房價上漲快、一二手房倒掛現象嚴重的城市落地。

今年7月，寧波、成都、西安等多個城市加入了二手房價管控的行列。資料圖片

多城開啟“二手房指導價”

進入7月，二手房成交指導價的政策在各地密集發布。

7月8日，西安發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，明確將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易。同時，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

同一天，成都公布第二批286個住宅小區二手房成交參考價，最限價33006元/平方米，較首次最參考價降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交參考價格發布機制，并且公布首批201個住宅小區。

值得注意的是，自2月以來，已有多城開啟了“二手房指導價”，建立二手房成交參考價發布機制的城市為深圳。今年2月8日，深圳提出以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并以住宅小區為區域網格單元，發布3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳是今年建立二手房成交參考價發布機制的城市。

隨后的3月2日，無錫跟進建立二手住房價格信息發布機制，對已經成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架；4月27日，寧波也提出建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，落實交易參考價格在金融信貸等方面應用，同時加強對二手房掛牌價格的監測，及時下架掛牌價格明顯異常房源。

較高的二手房價格漲幅是上述城市二手房參考價機制出臺的重要原因。此外，深圳、成都、寧波等地的新房市場中存在一二手房價倒掛現象，近三年均出現了部分新盤“搶房”事件，對上述城市二手房價格的管控也更有利于穩定市場預期。

從目前來看，各城市二手房參考價覆蓋范圍不盡相同，深圳二手住房價格參考機制覆蓋全市3595個小區，覆蓋范圍最廣。寧波覆蓋范圍僅包括寧波市六區。成都已發布兩批住宅小區的二手房成交參考價格，涉及小區數量分別為201個和286個。

在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指導價”政策中來，尤其是一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進的可能性更大。

據悉，7月9日，上海正式開啟二手房掛牌價核驗政策，提出未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發布。接下來，上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗。鑒于深圳、成都和西安已出臺二手房指導價的政策，上海也可能會跟進。

調控轉向二手房，政策效果明顯

除了以上城市接連出手，通過二手房價格調控市場之外，2021年以來，尤其是最近幾個月，全國超過20個城市發布了針對二手房中介行為規范、二手房業主限價的政策和通知。比如，包括杭州、東莞，廣州、合肥、北京、上海等在內的城市都針對二手房違規報價、哄抬物價等內容發布了相關的管理辦法。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從深圳開始，樓市調控正在轉向二手房。目前很多城市二手房占據市場主導，因此調控的重心為一二手并重，甚至以二手房為主。此外，如果二手房控制不住，新房價格很難管控，因為二手房價格上漲，導致一二手價格倒掛，倒逼搶購新房，助長“打新”和投機炒作。

張大偉也認為，二手房市場已經占據了一二線城市市場的主體地位，比如在一線城市，二手房市場占據了市場成交量的80%以上，而與新建住宅相比，二手房房價管控是過去市場的空白。目前，二手房價格明顯上漲的城市大多是房地產炒作氛圍濃郁的區域，投資客相對聚集，所以當前對二手房價格管控有利于市場穩定。

對于此前開啟二手房指導價的城市，中指研究院指數事業部高級分析師馬琛表示，從這些城市的市場表現來看，二手房市場熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯。根據中房指數系統百城價格指數，6月深圳二手房價格環比下跌0.56%，已連續三個月同比下跌。

張大偉進一步指出，調控政策效果明顯，深圳等城市出現了二手房報價下調，預計在政策持續“打補丁”之下，最近房價上漲明顯放緩。

在馬琛看來，二手房指導價出臺后，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價格為準，若實際成交價高于參考價，則實際首付比例將有所提升，對購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅動了城市二手房成交量進入下降通道。與此同時，二手房參考價一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降。

展望：更多城市或加碼二手房價格管控

2021年上半年來，房地產仍處于頻繁調控之中，對此，張大偉預計，從市場趨勢看，二手房價格管控是房地產調控的新事物，全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼。

“二手房參考價可以控制二手房價格虛高掛牌，未來會有越來越多的城市跟進?！崩钣罴畏Q，二手房監管很重要，如果價格信息不掌握，也難以監管。所以，很多城市正在補短板，建立市場監測平臺，比如二手房參考價等。這個工作量很大、時間也會較長。

二手房價快速上漲、一二手房倒掛的現象使居民傾向于盡早釋放購房需求，提升居民使用杠桿的意愿。出于對金融風險的考量，二手房參考價可能在二手房價上漲快、一二手房倒掛嚴重的城市落地，居民杠桿率更高的城市或將受到更大影響。

在丁祖昱看來，未來二手住宅成交量價持續火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重的城市，將迎來“二手房指導價”時代，并且可能會效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產市場平穩健康發展。

“二手房市場情緒和熱度會影響整個房地產市場的預期，從目前的市場情況來看，仍有部分熱點城市二手房市場熱度較高，價格韌性較強，所以可能會有更多城市實施關于二手房價格控制的舉措，柳州租房學區房或者房價上漲較快的小區都會是重點關注的對象?！瘪R琛如是表示。